土地出讓金賽跑 京滬杭賣地收入均超千億
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杭州再次成為經濟放緩之下地方政府賣地的典型。
杭州市國土資源局公佈的土地出讓成交結果統計，今年前三季度杭州市區(含蕭山、餘杭)共出讓土地171宗，面積606.9517萬平方米，土地出讓收入創近5年同期新高，達到1022.76億元。
在北京，前9月，北京土地出讓金已達1154.89億，創造瞭同期歷史新高，預計年內將突破1400億；在上海，前9個月上海土地市場土地出讓金額達1538億，超去年全年(968億元)1.5倍。
房企補倉意願強烈，地方政府順勢推地，導致土地市場出現歷史上罕見的"地王"年。截至9月底，據本報記者不完全統計，全國范圍內已經出現的總價、轉貸信用貸款缺錢急用哪裡汽車貸款信用貸款銀行借貸任何問題免費諮詢單價地王超過15幅。
9月底國土部出聲警示地王現象，嚴令一線城市年內不得再出地王。但房地產業內人士認為，這種警示起不到根本的作用，土地市場的火熱難以明顯降溫，並將傳導至銷售市場。
地方大規模推地
"今年拿地比較多，首先是因為地方政府推地積極，選擇餘地較大。"佳兆業集團有關人士對台南市短期借款定義本報記者表示。
很多城市今年土地供給量顯著增長。從杭州賣地的結果來看，杭州主城區(不含蕭山、餘杭)是土地出讓金的主要來源。機構統計顯示，2013年1－9月，杭州主城區共出讓81宗地塊，成交總面積246.6100萬平方米，土地出讓收入達711.39億元，創近5年新高。
其中，高溢價地塊頻頻出現。不少外來房企"大鱷"強勢進入爭奪杭州優質稀缺地塊。9月初原浙大華傢池校區地塊拍賣，總價高達130多億元，成為杭州新的總價"地王"。
在北京，國慶前後，北京市土地整理儲備中心在幾天內集中發佈瞭17宗經營性用地，總出讓土地面積高達188.9萬平方米，其中包括10塊住宅用地，總面積達157.8萬平米。在已經掛出出讓的土地中，住宅類的地塊也高達15宗，合計面積達到230萬平米。加上已經出讓的土地814萬平米，預計全年住宅類土地出讓可能突破1400萬平米。而2012年前三季度的住宅類土地成交僅453萬平米。
上海漢宇地產土地監測數據顯示，今年9月，上海經營性用地出讓金額達403億，成為土地市場月度成交額排行榜第一名。截至9月27日，上海年內土地市場土地出讓金額達1538億，超去年全年(968億元)1.5倍，穩居全國第一。
房企拿地意願與政府推地可謂互為表裡。很多房企在北京的表現可以"狂熱"來形容。9月26日，海淀區環保科技園地塊是今年北京第二塊"限房價、競地價"地塊，中鐵建以18.1億元競得，折合樓面價18562元/平米，而政府規定的商品住房銷售限價為19000元/平方米。又一次是面粉價追上瞭面包價。
CRIC分析師李瑩指出，今年以來，北京推出限房價、競地價地塊，是期望通過行政手段來平穩房價，但從環保科技園地塊看，實際效果並不理想。這幅地塊未來上市時的真實定價對政府管理也是個考驗。
地方與房企合力之下，多個城市的土地出讓金在7月份即已超過去年全年，到9月底則創下歷史新高。
"地王"熱催生風險
9月底，針對土地市場的問題，國土部召開部分城市開展房地產用地管理和調控工作座談會，明令熱點城市加大住宅用地供應力度，並嚴防高地價。
李瑩認為，國土部此舉對地方政府會產生一定的威懾作用，但地方對土地財政依賴情況未有改善，其對於提升土地出讓收入的需求仍然存在，推地積極性不會明顯降低。而且，最終土地成交價格主要由公開市場競拍所決定，地方政府很難幹預，今年以來房企銷售業績增幅尤為顯著，融資環境亦相對寬松，資金狀況良好，企業的高周轉模式也導致房企需要不斷擴展規模來提升利潤總量，一系列因素促使房企拿地熱潮仍將延續。
漢宇地產市場研究部總監付偉則認為，當前土地出讓金額大幅增長與土地市場"熱燒"不退有著密切關聯。隨著近期國土部發出嚴控高地價的警示，四季度一線城市土地市場將呈現高位回落。
21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出讓制度不變，各地對土地收入的依賴就得不到根本解決，客觀上也具有把土地賣貴的動力。開發商願意高價拿地是市場行為，它們必須承擔市場波動的風險。不過，令開發商不安的是，很多市場風險是由於政策變動帶來的，而且無法預測。
中原地產市場研究總監張大偉指出，北京後期限房價競地價每年有2萬套的供應量，以及其他可能出臺的長效機制將會在四季度逐漸出臺，這對市場的影響非常大，有望逐漸抑制房價的上漲幅度。這也意味著，今年高價拿地的房企未來將面臨一定的存貨變現風險。
CRIC在三季度總結及展望報告中亦指出，今年以來國內"地王"項目不斷刷新，推高瞭一二線城市土地的價格，使一二線城市開發風險加大，對此企業擴張應適當保持謹慎。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-10/08102444345.shtml
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